租赁市场逐渐形成四大热点区域

租金虽在上涨 收益率反而下降 


　　与4至9月杭州商品房及二手房市场相比，租赁市场发展相对比较平稳。在市场价格上扬的背景下，租赁市场的长期住房投资逐渐受到了市场的关注。杭州现在租赁市场的收益如何，未来的发展前景如何，哪些区域是现在的热租区域呢？

　　留杭人口递增，带动租赁市场规模

　　2004—2007年杭州租赁市场的成交量逐年上升，四年之间市场规模扩大一倍，特别在2005年之后进入一个快速发展期。我爱我家市场研究中心认为这主要得益于杭州经济持续走强，外来人员的逐年增加。

　　从2001年杭州市政府提出“住在杭州，学习在杭州，创业在杭州”三大城市定位后，加快了对于外来人才的吸引力度。而同时， 1999年高校扩招后毕业生人数迅速上升的连锁反应开始出现。在这两大因素的综合作用下，从2003年开始杭州进入一个外来人口落户的高峰期。据杭州市人才开发中心的数据显示，2003年杭州市共接收非师范类毕业生约24467人，2004年共接收30043人， 2005年这个数字上升到了39185人，而去年更是一下子上涨到了46952人，可见单单大学生落户杭州的数量就相当巨大，如果再加上各类外来人才引进和外来务工人员，这个数字起码还要增加两倍以上。我爱我家市场研究中心指出：由于房价较高，大多数初赴杭工作的人员初期都不具备买房能力，因此这部分人口的上升直接拉动需求量上升，进而促进了成交量的提高。

　　租金虽有上涨，收益率却在下降

　　从我爱我家市场研究中心对于杭州租赁市场的租金统计显示，杭州租赁市场租金呈现上升趋势，特别是今年5月之后租金上升非常明显。数据显示，2007年9月平均月租金与2006年10月相比上涨了334元/月，涨幅达18.6%，可谓不小，但由于房价上扬反而导致租金收益率降低，收益率从去年9月的3.5%下降到了今年的3.1%。

　　我爱我家市场研究中心指出：租金的上涨主要跟城市的发展、居民工资收入的增长有密切关系，与房价相比具有相对的独立性，在房价上扬的背景下，租金收益率下降是必然的，而且由于房价和租金的评估体系不同，即使租金涨幅达到房价上升幅度，最终的收益率仍然可能下降。由于房价是按照面积计算，租金更多的时候是按照户型计算的，如一套50平方米的二居和一套60平方米的二居，在相同的配置下租金极有可能相差无几，而从房价来算差距可能有十几万。

　　在四级租赁市场总体行情大幅上涨的同时，区域冷热不均的情况也非常明显。翠苑、朝晖等传统热门区域的租金这几年都有大幅上升，而滨江、三墩等边郊区域租赁行情并不让人满意，而且长期徘徊在较低水平。造成这种情况主要的原因是租客租房对交通和上班途中时间关注度较高，而杭城办公地点都集中在老城区，这些原因都造成了近郊四级市场的行情低迷。

　　据我爱我家市场研究中心数据统计显示，月租金2000元以下房源的需求量占总量的80%，成交量占总量的65%，而在房源供应方面只占了总房源的约1/3。而事实上由于需求的集中反而造成了这一区间段房源的紧缺，使得2000元/月以下的市场反而成了市场上涨幅度最大的部分，这已经成为租赁市场的一个结构性矛盾。

　　市场呈现四大热点区域

　　杭州四级租赁市场基本围绕几个大型办公中心分布，形成了几个较大型的租赁板块，另一方面一些租金水平较低的区域也是市场需求的热点区域。

　　-城西——文三路办公圈

　　文三路办公区以中小型的IT企业为主，是杭州有名的数码电子一条街。这里的写字楼租金相对较低，但地段还不错，因此这两年吸引了大量创业型企业在此落脚，文三路的上班族最大的居住地就是杭州城西。作为杭州最大的居住区，城西物业类型完善，租金跨度较大，比较适合不同类型的租客租住。而且城西是传统的文教区，曾经拥有众多高等学府，因此在一些毕业留杭的学生里面知名度较高。城西的翠苑小区、康乐新村都是杭州的热门租赁小区，翠苑小区普通两居室的租金一般在1500元/月以上，康乐新村租金在1800元/月左右。

　　-城中——庆春路、武林广场商业圈

　　武林广场是杭州最大的商业中心，云集了杭州多个大型百货商厦，同时也是多家大型企业的总部，拥有较大的写字楼规模。庆春路是传统的金融街，几乎汇集了杭州所有的金融机构。作为市中心，这里每天云集了近10万的办公人群。这里周边小区众多，但是大多租金较高，一般一居室的要在1200元/月以上，普通的二居室的租金要在2000元/月以上。不过由于这里交通发达，不少在这里工作的上班族为了节省租金开支，会选择不在城中租房，舍近求远。

　　-城东——四季青、秋涛路专业市场

　　作为全国最大的服装集散市场四季青，这里的从业人员在10万以上，而秋涛路一带云集了将近10个各类专业市场，因此在城东形成了一个比较独特的租客群。在这边经商从业的人大多愿意把房子租住在附近的采荷、景芳或者近江一带，一些经营户还喜欢租底楼的房子或者车库，可以做仓库用。这里的租房一般集中在中低端，2000元/月租金以下的租房相对较多，因此深受周边租客的欢迎。由于钱江新城的建设，近江现在的租金上升幅度比较快，一些比较好的房子甚至可以租到5000元/月以上。

　　-大关、德胜、朝晖——朝晖办公圈

　　事实上，大关、德胜、朝晖三个区域的租客工作地点已经遍布全城，由于租金不高，这里的出租房在一些上班族中具有很高的人气。三个区域中朝晖的租金相对较高，一套普通的二居室在这里的租金可能在1800元/左右，大关、德胜的租金更低一点，差不多同样的房子比朝晖要便宜300元左右。朝晖办公圈与其他几个区域相比规模小一点，这里云集了贸易公司、广告公司等第三产业企业。对于在这里上班的人来说，无疑距离不远、租金又相对较低的上述三个区域无疑是非常适合的。

　　上述说到的几个区域都是时下杭州比较热门的租房区域，但是这些小区现在基本都面临着一个同样的问题：供需情况不容乐观，租金有上扬迹象。随着杭州租房需求一年比一年旺盛，这些热门区域租房紧张也是意料之中的事。

　　租金会继续上扬，热点有望分散

　　在最近世界银行公布的中国最佳投资城市评比中，杭州荣获最佳；在浙江省统计局公布的2006年浙江省GDP发展数据中，杭州市增长14.3%，名列浙江各省首位；在对民工和大学生的调查中，杭州成了最理想的工作城市之一，在杭州经济实力持续向好，以及外来工作人员保持稳定流入的情况下，杭州房产租赁需求有望保持持续旺盛，杭州四级租赁市场继续向上已成定局。在需求持续升温的情况下，供需紧张在短时间内很难扭转，租金上扬的趋势仍将继续。

　　而随着杭州滨江、九堡、下沙、钱江新城等多个次经济中心和产业群建设的推进，未来将会形成多个新的工作聚集地，这将有力带动周边租赁市场的升温，分散现在过于集中的市场需求。从现在来看，这样的效应已在滨江出现，在高新企业园区周边形成了一个滨江企业员工的租客群，而且随着产业的成熟这批租客群的规模将不断扩大，其中不乏租金承受能力较高的外籍客户。